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樓市“降價”第一槍打響!恒大7折賣房,傳遞什么信號?
瀏覽: 發布日期:2020-09-09
今天,市場穩住了。北水“高拋低吸”玩的飛起,成了A股一大特色。樓市的頭部企業恒大,也上演了自己的獨特一幕,再次打折。
 
還是一樣的“配方”,一樣的“味道”,不一樣的是此次恒大打折的力度。
 
 
恒大又打折了,7折
 
9月6日,許家印在最新的營銷大會上宣布,自9月7日起至10月8日,恒大樓盤全線7折,“金九銀十”兩個月,單月銷售額沖刺1000億。
 
很多已買房的,都在憂慮自家的房子會不會降價;很多正打算買房的朋友則是表示,降吧,最好成白菜價,降下來,我再買。
 
恒大,能帶動降價潮嗎?
 
這不是恒大第一次降價,時間往前推:最近幾年的恒大,都會在每年的“金三銀四”和“金九銀十”這幾個月份開啟打折促銷。
 
2019年3/4月,恒大宣布:所有在售,住宅、公寓和寫字樓全部9折,商鋪8折
 
2019年8/9月,恒大宣布:旗下500多樓盤全面降價促銷,新盤9折,尾盤8折
 
2020年2/3月,恒大宣布:全國各樓盤開啟銷售特大優惠政策,在售樓盤七五折
 
這不,馬上又是金九銀十月份,恒大再次打折賣房,打折,已成了恒大的基本操作了。有點常規營銷了都,所以別想降價潮的事了。
 
恒大還沒那么大能力,除非恒大這種企業出現了不可抗力風險,引發...
 
顯然,恒大打折影響并沒那么大。但這并不意味著一點影響都沒有。
 
事實上,自去年至今,恒大打折的力度越來越大,從9折到8折,再到七五折,到現在的7折。這背后,已不單單是一場營銷了。
 
恒大歷次降價背后,并不簡單。透露的是整個樓市,未來房價的大趨勢。
 
恒大為什么降價,意味著什么?對整個樓市,又傳遞了什么信號?
 
 
恒大降價背后
 
我們首先必須明白恒大為什么每次都爭做頭部房企打折降價的先鋒?
 
打折力度逐年逐月遞增,背后是政府對樓市資金流逐步收緊。限制信貸資金、銀行貸款、限制發債利率,房企資金流壓力越來越大。
 
從去年至今,國家一直在強制為房企“去杠桿”,降速打擊高周轉。
 
高周轉一般意味著高負債。
 
過去幾年,房企甚至以“高周轉”為榮。負債可想而知,如今融到新錢的規模正在收縮,就只能想方設法弄錢。
 
降價促銷有結果嗎?下面是恒大業績的對比,看看恒大促銷的效果。
 
恒大披露前8個月銷售數據,累計合約銷售額4506.2億元,同比增長約21.8%。恒大效果顯著,看看另外兩大房企龍頭的銷售額:
 
今年1-8月,碧桂園累計實現權益銷售額3821.6億元,同比僅增加2.91%。(別看是增加的,但實際上只有8月一個月是正的)
 
萬科中報顯示,上半年萬科實現合同銷售金額3204.8億,同比下降4.0%。
 
數據不會騙人。打折,確實很有效果,資金的回籠速度,確實很快。
 
而恒大降價促銷力度越來越大的背后,是國家對打擊樓市的堅決信心。
 
1,年8月人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在《求是》雜志刊登文章指出:房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。
 
這種措辭,極為嚴厲?梢哉f,高層就差指著“鼻子”罵了。絕不允許各大房企,尤其高杠桿、高負債大房企,繼續加杠,擴大房地產泡沫,甚至威脅金融安全。泰禾借不到錢就有這個原因。
 
不想步入泰禾的后路,各大房企只能各顯神通,想辦法給自己搞錢。
 
2,“三條紅線”調控措施的出臺,徹底擺明了中央政府對待樓市的態度。恒大等企業多有觸紅,降價其實拉開了房企領域排查的序幕。
 
高負債的房企,日子都不好過,比如綠地,如融創,都多有負面。
 
這對@所有剛需來講,是個不錯的消息,降杠桿等于逼房企想辦法加速資金回流。資金回流只有兩個方法,一是融資,二是賣房。
 
現在,融資的渠道已基本上被堵住了,就連想要高息發債都不行了。
 
那就只有賣房了。賣房一定會降價,是不是意味著所有的房子都要降價?
 
哪些房子會被降價?
 
上面說了,房企,尤其是高負債的房企,需要錢,只有融資與賣房。
 
1,哪些房企可能降價?
 
目前情形看,融創、華夏幸福、恒大、富力、金科、金輝、綠地等,降價的概率更大。綠地、萬科、華潤等降價的可能性又較小。
 
除了恒大,融創、華夏幸福、恒大、富力、金科、金輝的盤子促銷的可能更大。畢竟沒有國家背書,某種程度上得自力更生。
 
2,哪些房子可能降價?
 
即使這些房企會降價促銷回流資金,也不可能所有樓盤一起降價。
 
道理很簡單,你看周圍的飯店,水果店,衣服店,首先用來打折的一定是不暢銷的菜,質量稍差的水果,款式不新穎的衣服。
 
所以,房企降價促銷,也一定是先從不暢銷的樓盤,位置相對一般的樓盤,和城市級別低的樓盤開始的。比如遠郊、三四線城市等。
 
事實上,很多三四線城市的房產都已經出現了積壓,降價已有苗頭。
 
《全國百城住宅庫存》數據顯示,截止7月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量48031萬㎡,環比增長0.2%,同比增長6.9%。
 
所以,即使出現為了回流資金而促銷的降價行為,也是有層級的。
 
第一層級:從縣、鎮級郊區到中心遞進;從縣、鎮級中心到三、四線郊區,偏僻位置;從三、四線郊區,偏僻位置到近郊甚至中心。
 
第二層級:部分二線城市出現促銷,甚至部分核心地段也有可能。
 
相當一部分降價促銷行為只會在第一階段。幾乎不會出現全層次的下滑。
 
3,買降價房,應注意什么?
 
注意套路,部分房企會打著降價的旗號,其他費用一大堆,甚至提高售價然后再打折的行為。就說恒大,真的是直接打7折嗎?
 
首先,“一城一策”就決定了恒大不可能所有的樓盤都執行這一策略。恒大之所以這么宣傳,可能就是知道這個問題,有些樓盤根本不能。
 
其次,樓盤打折一般是針對備案價,與實際售價并不是一回事。
 
并且真的大規模降價也不太可能,每次大規模降價都會引發一波“維權”,甚至打砸售樓處行為,也不敢輕言降價。最多就是促銷。
 
當然,促銷也算降價,雖然不如想象的那么多,但降了總比不降好。
 
4,會不會出現更低折扣?
 
有機會。只要國家決心沒變,總有房企會打折促銷,當然一定不會賠本,本來他們定價就高,現在也只是少賺了點而已。
 
但不要期望一線城市,熱門樓盤,或者區域好的位置的樓盤降價。
 
綜上,恒大雖7折賣房,但也只是一些非恒大核心盤的區域,不過總比沒有打折的好。對于這些打折區域,剛需的朋友來講算個好消息。
 
但既然是本身所處的區域就不好,現在這情況,這些地區極可能還有下滑空間。要我說,還可以再等等,反正距離這次活動結束還早。
 
不過,達到你的預期,也要果斷下手。畢竟現在不是02、00年。房價肯定不會再回到過去,再說國家也不會允許樓市出現大震蕩。
 
可以說,恒大這次操作,是政治正確,也是樓市新變局的開端。
 
總的說,只要國家繼續堅持調控,堅持樓市去杠桿,多數房企都得割肉。只是割多少的問題。
 
至于割多少,智者見智,仁者見仁吧。底線有一個,樓市必須穩,必須維持整體橫盤。但對剛需會是個不大不小的春天。
 
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